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鉴报|降负债、缓拿地,融创玩转“规模利润平衡术”

2020-08-28 12:30:13编辑:宁波新闻网人气:


  下半年需完成超六成目标,机会与挑战并存

  2020年,是融创中国登陆香港资本市场的第十年。公告显示,自2010年上市起,融创中国实现了合同销售额增长77倍、收入增长35倍、核心净利润增长17倍、土地储备货值增长33倍及净资产增长27倍的跨越式发展。据媒体报道,在融创中国中期业绩投资者会议上,孙宏斌表示,“对融创上市10年的成绩特别满意。”

  上半年,突如其来的疫情,导致房地产市场从最初的停工停产到后期的复苏,经历了一轮蜕变。克而瑞榜研究中心数据显示,今年1-6月,TOP100房企全口径销售规模较去年同期减少2.7%,从房企业绩目标完成情况来看,除少数房企业绩完成情况尚佳之外,36家房企中近半数房企目标完成率不足40%。

  融创中国也不例外。财报显示,今年上半年,融创中国完成合同销售金额1952.7亿元,目标完成率约32.55%。对此,融创在业绩报内解释称,今年一季度,供货安排受疫情影响有所放缓,销售受到一定影响,随着疫情的有效控制,二季度项目逐步复工复产,供货也逐渐充裕,5月份开始实现销售额同比增长。

  新京报记者注意到,7月单月,融创中国合同销售金额同比增长26.97%至522.5亿元。今年前7个月,融创中国累计实现合同销售金额约2475.2亿元,完成全年销售目标约41.25%,也与去年同期基本持平。

  按目标计算,融创中国下半年剩余任务约4047亿元,较2019年下半年实际完成情况增加18%。不过,下半年,该集团可售货值达6213亿,其中76%位于一二线城市。融创中国在业绩报内表示,下半年可售资源充足,该公司将持续保证推盘节奏,把握下半年销售窗口,加速销售去化。

  在贝壳研究院高级分析师潘浩看来,下半年去化率需达65%以上,这对于融创而言,有机会亦有挑战。

  同策研究院资深分析师肖云祥指出,今年上半年由于受疫情影响,融创中国位于华中,特别是疫情中心区的项目确实受到影响,但随着疫情的控制,以及长三角市场的快速复苏,融创中国抓住市场机遇,销售业绩取得良好表现,体现了其较强的销售能力。

  “从目前来看,公司未来供货逐渐恢复正常,此外,从融创历年的销售业绩来看,四季度是业绩爆发期,因此,全年来看,完成业绩目标是大概率事件。”肖云祥称。

  拿地趋于保守,放缓土储增速

  纵观2020年上半年土地市场,虽然一季度受疫情影响,房企拿地谨慎,但在二季度供需两旺的情况下,房企也开启了“抢地”模式。而从拿地销售比回升的数据可以看出,第二阵营房企对于规模增长更为急迫,反而是第一阵营房企拿地较为保守。

  在持续升温的土地市场中,融创中国保持了“冷静”。上半年,该集团新增土地储备约1730万平方米,新增货值约2330亿元,同比大幅下降约64%。

  对于拿地放缓,实际上,在今年年初,孙宏斌就曾表示,除了一些地块账算不过来之外,当前地价偏高,等未来土地供应量上来,有钱了再去买好的地块,“在应该拿的时间拿,在应该拿的地点拿”。

  实际上,近年来,融创主动适应市场调控变化,土地储备增长速度相比之前明显降低,孙宏斌曾多次发表“停止在公开市场拿地”、“不看好的地区和土地,不会报名”等论断。

  而不容忽视的是,融创在房地产业内有“并购王”之称,其扩张最主要的方式就是并购。在业内看来,融创正是凭借其在并购市场的优势,才成功避免了招拍挂市场的剧烈竞争。

  财报显示,截至今年6月底,融创中国土地储备约2.48亿平方米,土地储备货值预计超3万亿,其中约80%位于一二线城市,平均土地成本约4300元/平方米。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“在规模房企中,融创拥有的土地储备较为优质,将有力保障融创在未来多年内的市场规模稳步提升。所以融创现在没有土地上的焦虑,可以更轻松地根据形势和环境来调整拿地策略。”

  对于下半年,融创中国在业绩报内表示,将继续保持审慎的土地获取策略,重点关注一二线核心城市的优质土地机会,严格控制拿地节奏。

  改善资本结构,持续降杠杆、提利润

  相比规模,利润是融创更为关注的数字。自2017年孙宏斌向外界表明融创的重要目标是降杠杆以来,融资成本、负债率、现金流、利润等财务数据就成为了融创的重点考核指标。

  今年3月,孙宏斌曾表示,“看我们的土地储备,我们的销售肯定是会稳步增长的,但目前的管理还是以利润为核心的管理,到了这个规模后,利润已变成第一位了,降负债、稳健发展是第一位。”

  从半年报来看,融创在盈利能力方面仍有着稳定表现。今年上半年,融创中国共实现营业收入773.4亿,较去年同期的768.4亿元小幅增加0.7%;实现核心净利润130.4亿,同比增长3%;公司拥有人应占溢利109.6亿,同比增长约6.5%;公司拥有人应占净利润率14.2%,同比上升0.8个百分点。

  不过,值得注意的是,今年上半年,融创中国的毛利为177.6亿元,较去年同期的193.5亿元减少15.9亿元,约8.3%;期间,毛利率为23.0%,较去年同期的25.2%小幅下降。对此,融创中国在业绩报内解释称,集团业务合并收益对应的收购物业评估增值调整,导致期间的毛利减少了49.4亿元。剔除该等公允价值调整对毛利的影响,上半年毛利为227亿元,毛利率为29.3%。

  负债方面,截至今年6月底,融创中国资产负债率为86.56%,较去年同期下降4.28个百分点;净负债率为149%,较2019年末大幅下降23.3个百分点。

  对此,亿翰智库分析认为,上半年融创中国严控拿地节奏,这为企业降负债提供了有力支持;同时,利润释放增厚,以及合作项目增加、非控股股东权益提升等,也进一步优化了企业的资本结构。在这两方面因素的共同作用下,融创中国的净负债率大幅降低。

  此外,融创中国还通过提高银行类融资占比、把握公开市场融资机会、严控信托类融资规模等多种方式优化融资结构,推动融资成本的下降。半年报显示,今年上半年,融创中国新增有息负债的加权平均成本,较2019年全年的该项指标下降了1.9个百分点。

  据亿翰监测的数据显示,上半年融创中国先后发行了两笔为期4年和5年的公司债,发行总额合计73亿元,票面利率仅为4.78%和5.60%。

  对此,肖云祥认为,今年上半年融创中国主动控制拿地投资力度,在销售和回款向好的情况下,公司稳健性有所回归。不过,在潘浩看来,融创中国财务优化仍有较大空间,在资本结构优化与降低负债水平方面需要做出更多动作。

  据悉,接下来,融创还会在控制成本和提升利润方面继续聚焦。“加快推进杠杆率的降低作为重要措施,将会落实在未来三年规划里,目前融创的净负债率是149%,争取在今年年底有更大幅度的下降,目标是明年将净负债率控制到100%以下。”融创中国行政总裁汪孟德表示。

  新京报记者张晓兰

  编辑杨娟娟校对柳宝庆



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