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不安抗辩权如何行使才有效?来看看这个房屋买卖纠纷案例

2020-08-24 12:24:38编辑:宁波新闻网人气:


  周建平摄

  记者董小军通员海法

  从表面上看,房屋买卖似乎是你付款,对方将房子交付给你的过程,与一般的交易并无不同,但实际上,它真的是一项复杂的法律行为。在现实生活中,曾发生大量因房屋买卖而产生的各种纠纷。法院提供的大量案例表明,此类纠纷发生的原因多种多样,其中有一种纠纷尤其值得人们的关注:一些人自以为是,对交易过程中出现的变故、现象,按照自己的理解予以解释,甚至以此为由诉诸法院,其结果很可能与自己的期望相背离。我们先来看一个海曙区人民法院判决的案例。

  去年7月,海曙的钱女士通过一家房产中介公司,与李女士签订了一份《房屋买卖合同》,双方约定:钱女士向李女士购买总价140多万元的一处房屋,在签约当日,钱女士须支付购房定金两万元,剩余房款于8月30日之前,在中介公司见证下支付给李女士,支付房款当天即办理过户手续,9月30日正式交房。

  李女士出售的这处房产设有抵押,因此,她要出售这套房产,需要将抵押注销。在双方签订合同后,钱女士立即依约支付了定金。但之后不久,钱女士自认为李女士不可能提前将房屋设有的抵押注销,因此,就不可能实现当日付款、当日办理过户手续的合同约定,肯定会构成违约。以此为理由,钱女士将李女士诉至法院,要求解除双方签订的合同,李女士应向她支付双倍定金4万元。

  此案审理时,被告李女士与中介公司答辩称:对钱女士的起诉理由不能认同,因为其不存在违约行为,这份买卖合同不能履行的真正原因不是其违约,而是原告钱女士反悔不愿意支付剩余房款。被告的代理律师表示,当日注销抵押、当日办理过户手续在房屋买卖中是可以做到的,退一步说,即便当日无法办理过户手续,需要晚几天才能办理过户手续,作为卖方,李女士只要按照相关法律规定,向买方支付相应的违约金即可,但不会导致房屋无法买卖,对方起诉是错误使用了不安抗辩权,要求法院驳回原告全部诉请。

  很明显,在这起诉讼中,作为本案的原告,也就是这份房屋合同中的买方钱女士,之所以提起诉讼,是因为她认为,李女士不可能提前将房屋设有的抵押注销,因此,就无法实现当日付款、当日办理过户手续的合同约定,这个理由表面上看似乎有一定的道理,她是为了防患于未然,并因此而行使法律所规定的不安抗辩权。

  制图庄豪

  不安抗辩权,如何行使才有效?

  那么,什么是不安抗辩权呢?它是指在有先后履行顺序的双务合同中,应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人有难以给付之虞时,在对方当事人未履行或未为合同履行提供担保之前,有暂时中止履行合同的权利。法律之所以设置不安抗辩权,是为了切实保护当事人的合法权益,防止借合同进行欺诈,促使另一方履行相应的义务。

  但不安抗辩权制度保护先给付义务人是有条件的,其中,只有后给付义务人出现履行能力明显降低,危及先给付义务人的债权实现时,才能行使不安抗辩权。

  所谓后给付义务人的履行能力明显降低,情况多种多样,如其经营状况严重恶化;转移财产、抽逃资金,以逃避债务;谎称有履行能力的欺诈行为,以及其他丧失或者可能丧失履行能力的情况。

  履行能力明显降低,有不能给付的现实危险,须发生在合同成立以后。如果在订立合同时即已经存在,先给付义务人若明知此情而仍然缔约,法律则无必要对其进行特别保护;若不知此情,则可以通过合同无效等制度解决。

  对照以上这些规定,本案中的李女士是否违约,钱女士是否能以不安抗辩权为由,拒绝付款并要求对方承担责任呢?

  我们看法院对此案审理后作出的分析:

  首先,双方所签订的合同中并未约定李女士必须在钱女士支付购房款之前注销抵押;其次,李女士与中介公司称抵押注销和办理房屋过户手续可在当天完成,钱女士并未提交相反证据予以反驳;再次,钱女士并未提交证据证明李女士经济状况恶化,其所述风险在双方设置付款条件时已经隐含,因此对其有权行使不安抗辩权的主张不予采信;第四,购房合同的目的在于完成房屋交易,钱女士可以通过协商的方式更大限度地保护自身利益,然而她并不同意变更付款方式,那就应当依约付款。

  综上,法院认为李女士未注销抵押的情形并不构成违约,原告钱女士无权拒绝付款。

  注重诚信,遵守合同,避免纷争

  房屋买卖无小事,无论是买房人还是卖房人在交易过程中都应当小心谨慎,合同签订前充分了解情况,合同履行中注重诚信,避免引起不必要的纷争或造成损失。

  依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应该按照约定履行自己的义务,不能擅自变更或解除合同。签订合同前,双方应充分考虑将来可能出现的风险,并以合同条款的形式明确主要义务的履行时间、履行方式、履行顺序。合同签订后,就应按合同约定全面履行。房屋买卖合同系典型的双务合同,买卖双方互负对待给付义务。互负的债务,有先后履行顺序的,先履行一方未履行的,后履行一方才有权拒绝其履行要求。



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