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LPR连续5月维持不变!存量房贷转换期限临近转还是不转?

2020-08-21 12:17:00编辑:宁波新闻网人气:


  8月20日上午,最新一期贷款市场报价利率结果出炉。1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,与上个月持平。LPR已连续5个月保持不变。

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  8月17日,央行开展7000亿元MLF操作,8月共有5500亿元MLF到期,所以此次续作不同于前两个月的资金净回笼态势,资金投放量明显增加。但此次续作的MLF中标利率为2.95%,与上次持平。7月底国家相关会议指出,货币政策要更加灵活适度,精准导向,也就是在保持流动性合理的情况下,更加精准地将金融系统向实体经济的让利导向普惠贷款利率。因此,MLF中标利率不变也在意料之中。

  从去年8月份LPR改革以来的调整规律来看,中期借贷便利(MLF)操作利率是LPR报价的主要参考基准,LPR报价与MLF利率往往联动调整。从此次操作来看,央行在价格政策上仍保持等价操作,利率维持在2.95%,截至目前,已连续4个月未作调整。同时,央行8月17日操作的逆回购利率报2.2%,亦与此前持平。

  中信证券固定收益研究主管明明表示,MLF超额续作规模较大超出市场此前预期,央行8月以来资金投放量明显增加,一改6、7月资金净回笼的趋势,一是因为市场流动性的需求比较大,根据货币政策报告,超储率处在相对低位,二是需要加强财政和货币政策的配合,8月国债和地方债的供给较大,需要流动性支持。

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  从目前的房贷利率来看,根据融360大数据研究院数据,8月首套房利率已经实现8连降。一线城市中,北上深三地房贷利率均未发生变化,且各银行间在当地的房贷利率水平基本一致;但其他重点大中城市房贷利率保持平稳略有波动,不过仍有12个城市的首套房贷款利率波动幅度超过5BP。

  全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年8月(数据监测期为2020年7月20日-2020年8月18日),全国首套房贷款平均利率为5.25%,环比下调1BP;二套房贷款平均利率为5.56%,环比下降2BP。

  目前宁波的房贷利率中首套房贷与全国平均水平保持一致,即为5.25%,二套房贷利率宁波比全国的平均水平略低,基本在5.5%的水平。这一利率水平在宁波已维持了近4个月。

  实际操作过程中会有一定弹性。某城商行宁波分行工作人员对记者说,房贷利率对外报价与市场上大部队保持一致,但对符合条件的客户,该行审批首套房贷利率可以做到5.2%,二套房贷利率可以做到5.4%。

  另一方面下半年房贷额度缩紧也让一些银行叫苦日子不好过。某国有银行房贷业务负责人透露,由于上半年房贷业务增速过猛,目前消化上半年的客户业务就需要两个月,下半年房贷额度或许会紧张。

  某农商行房贷业务负责人则直言,监管部门对银行有考核,按揭规模有指标,经过上半年的高业绩增长,他所在的银行房贷投放量基本离考核红线很近了,所以下半年没多少房贷额度能用了。

  有银行愁额度不够,也有银行表示业务当前房贷为重。临商银行、渤海银行等均表示下半年房贷总额充足,基本能满足市场需求。

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  8月12日五家国有大行同时发布公告,将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR定价方式。公告同时明确,批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

  根据公开报道,目前全国住房贷款人客户的自主转换率约为20%,记者从宁波多家银行了解到的情况来看,自主转换率普遍在30%-50%,总体依偏低。对此,银行业人士分析,主动操作比例较低,主要有两方面原因:一部分人士有转换意识,且了解转换逻辑,但拖延症尚未实际操作;还有一部分房贷用户仍比较迷糊,对转换方案的理解存在误区,对银行更倾向于LPR转换的操作有所偏见。

  融360大数据研究院金融分析师李万赋认为,影响存量用户做决策的重大误区有两个

  一、是否转换与房贷合同是否打折无关。打折或者上浮,决定的是转换时的加点数值。转换为固定,则未来长期按现有利率还贷,转换为LPR,在业内人士普遍认为长期下行的态势下,则可享受到LPR下行带来的红利;

  二、是否转换与未来房贷利率的走势无关。未来房贷利率上涨或者下降,影响的都是新增房贷合同,与存量合同无关。一旦转换后,存量合同每月还贷额度的变动,只跟重定价日最临近的前值LPR报价的年度波动有关。解开这两个误区,将有利于用户根据个人诉求做出更适合自己的选择。

  房贷利率究竟要不要改成LPR定价方式?

  首先要弄清楚什么是LPR

  贷款市场报价利率(LoanPrimeRate,LPR)是由包括大中小银行在内的18家银行根据本行对最优质客户贷款利率,按公开市场操作利率加点形成的方式报价,由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并于每月20日公布的基础性贷款参考利率,各金融机构应主要参考LPR贷款定价。与基准利率相比,LPR更加市场化。目前,LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

  为什么要将存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR?

  因为相比贷款基准利率,LPR的市场化程度更高,能及时反映市场利率变化,2019年8月以来已多次下降。为保护借贷双方权益,特别是让借款人享受利率下行带来的好处,人民银行明确自2020年3月1日开始,推进存量浮动利率贷款定价基准转换。

  两种定价方式的具体计算方法

  原浮动利率=基准利率(1+浮动%)

  浮动可正可负,比如有9折、8折,也有上浮10%、20%;

  基准利率其实也是上下浮动的,只不过不会轻易变动,2015年至今都是4.9%;

  换锚后利率=LPR(变化)+基点(固定不变)

  基点=原利率-4.8%(2019年5年期LPR值);

  原来所有的浮动商业房贷利率(除公积金外),都可以按照以上两种公式来计算,大家可以自行套入。

  举个例子,简单明了:

  比如,小A买的房,100万商业房贷,原来合同规定利率基准9折,即4.9%90%=4.41%;

  1、如果不转LPR,剩余贷款期限内,将一直按照4.41%的利率执行下去。

  2、换成LPR后,新利率=LPR+基点,基点=原利率4.41%-2019年LPR4.8%=-0.39%,即每年的利率=最新5年期LPR-0.39%,每12个月随LPR变换一次。

  换言之,以后所有的商业房贷利率,要么按照固定计价,要么按照LPR+基点定价,二者选其一,有且只有一次选择机会。

  究竟是固定利率划算?还是转换为LPR划算?

  未来月供会减少还是增多,都取决于一个数值LPR值。

  LPR值上升,月供增多;LPR值下降,月供减少。

  因此,两种转换方式各有优势,具体如何选择取决于您自己的判断,特别是对未来利率走势的判断。如果您认为未来LPR会下降,那么转换为参考LPR定价会更好;如果认为未来LPR可能上升,那么转换为固定利率就会有优势。

  中国民生银行首席研究员温彬表示:LPR今年以来还是下行趋势,已经下降了15个基点,对于一些之前贷款利率成本比较高,剩余期限不长,选择LPR利率的话,很快就可以享受到LPR利率下降,月供减少。过去贷款利率比较低,折扣比较大的话,你的贷款剩余还款期限比较长,这种情况选择固定利率,反而可以锁定月供成本。

  业内专家分析,从短期来看,虽然近4个月来LPR报价均保持不变,但总体来看有一定降息幅度。从LPR机制推出以来,从2019年8月至2020年7月,近一年时间里,直接关乎房贷利率的5年期以上LPR值,一共下降了4次,从4.85%下降至现在的4.65%。值得一提的是,目前,和发达国家美国、日本等相比,我国的贷款利率仍然是处于高位。

  中国民生银行首席研究员温彬对此认为,中长期LPR走势受到经济形势、通胀水平、就业情况、国际收支状况等多因素影响,目前难以预测。

  记者周雁



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